2018 長(cháng)租公寓迎“風(fēng)”起航，獨家專(zhuān)訪(fǎng)樂(lè )乎聯(lián)合創(chuàng )始人于洪胤

2018輕資產(chǎn)模式仍占主流的長(cháng)租公寓行業(yè)，從選址開(kāi)始，到開(kāi)業(yè)運營(yíng)，幾乎每步一個(gè)坑

2018輕資產(chǎn)模式仍占主流的長(cháng)租公寓行業(yè)，從選址開(kāi)始，到開(kāi)業(yè)運營(yíng)，幾乎每步一個(gè)坑。運營(yíng)者從有做”長(cháng)租公寓“念頭開(kāi)始，似乎就開(kāi)始了不斷排雷過(guò)程，在沒(méi)嘗到甜頭的時(shí)候，誰(shuí)也不敢放松警惕。“燈亮了！”新派公寓創(chuàng )始人王戈宏在朋友圈感嘆，“中國的租房租賃方興未艾，任何坎坷挫折不完善其實(shí)都是必修課！”

如何度過(guò)長(cháng)租公寓運營(yíng)之殤，來(lái)聽(tīng)聽(tīng)樂(lè )乎聯(lián)合創(chuàng )始人、北京公司總經(jīng)理于洪胤分享

記者：樂(lè )乎是否遇到過(guò)新派公寓近期類(lèi)似的情況？

于：樂(lè )乎曾經(jīng)遇到過(guò)類(lèi)似的，就是二房東跟大房東簽了合同，之前沒(méi)問(wèn)題，然后產(chǎn)權方給授權方足夠的時(shí)間，但是后來(lái)二房東又跟大房東把合同變更了，相當于合同期的時(shí)間對不上了，簽了一個(gè)補充協(xié)議，最后出了問(wèn)題后產(chǎn)權方跟我們扯皮了，但是完全像新派這樣的情況沒(méi)有遇到過(guò)。

記者：行業(yè)中此類(lèi)現象是否普遍存在？

于：行業(yè)當中這種情況還是常見(jiàn)的，第一：像新派這種情況直接跟業(yè)主簽的，真正有棟房子在這里的話(huà)，其實(shí)很多業(yè)主會(huì )存在抵押或者擔保的這種情況，因為一個(gè)資產(chǎn)完全控制在這里的可能性比較小，從產(chǎn)權這個(gè)角度來(lái)說(shuō)的話(huà)這種現象肯定是普遍存在的。第二點(diǎn)：在一線(xiàn)城市，比如北京，完全拿到一手資源的可能性非常小，很多時(shí)候我們都要通過(guò)二房東，甚至是三房東，那這個(gè)過(guò)程當中，二房東、三房東之間的扯皮的點(diǎn)就需要很好的把控。

記者：該如何規避此類(lèi)風(fēng)險？

于：要靠前期在法務(wù)競調。這也存在很大的難度，就在于有很多擔保是查不到的，比如擔保公司抵押了，但他如果沒(méi)有去做登記，房產(chǎn)抵押就查不到，另外民間簽的這種擔保行為是查不到的。前期法務(wù)競調是最有效的規避手段，還有一個(gè)就是考察上游出租方的本身的企業(yè)資質(zhì)，無(wú)論是企業(yè)、房東、還是個(gè)人。

記者：樂(lè )乎的運營(yíng)模式是否有什么可以借鑒給同行業(yè)的中小型運營(yíng)商？

于：以前我們樂(lè )乎委托的甲方是民間老板，民間的老板一般不看這個(gè)，他們不關(guān)心房產(chǎn)抵押這類(lèi)問(wèn)題，只會(huì )去關(guān)注房產(chǎn)方會(huì )或者二房東會(huì )承諾的——只要出了問(wèn)題，我們賠你，很多民間的老板信這個(gè)。但是跟樂(lè )乎托管合作呢，樂(lè )乎的法務(wù)會(huì )對上下游整個(gè)鏈條把關(guān)，一定程度上幫助他們規避了這方面問(wèn)題，前期做這個(gè)很多甲方是持排斥心態(tài)的，他沒(méi)有理解到我們管這個(gè)房子真正的目的，是為了保證房子的使用權，如果中間因為法務(wù)風(fēng)險存在無(wú)權使用的可能性，那對于我們的品牌就是影響，對甲方來(lái)說(shuō)就是風(fēng)險，所以我們做這樣的法務(wù)把控，對他們來(lái)說(shuō)是幫助，后來(lái)又很多甲方慢慢的能了解到我們做這件事的必要性，很大程度上提高他們對這方面的風(fēng)險意識。

民間老板拿房的渠道不同，了解物業(yè)的程度比我們自己去開(kāi)發(fā)會(huì )了解得更透徹，就需要我們法務(wù)前期做好溝通，樂(lè )乎也有一些方式，比如，我們在成都的一個(gè)項目，它的產(chǎn)權是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的房子把土地和房產(chǎn)都抵押給了銀行，而且我們還查到他們信用上有一定的問(wèn)題，但是我們又想要這個(gè)房子，我們當時(shí)談的就是讓開(kāi)發(fā)商找一個(gè)有資質(zhì)的第三方擔保公司，然后對他的租賃行為進(jìn)行擔保，從法律層面規避了整個(gè)項目的風(fēng)險，一旦出了問(wèn)題，有賠付方。

如果你不知道這個(gè)房子的產(chǎn)權究竟怎樣，那就讓產(chǎn)權方出一個(gè)擔保。

記者：此事一出，您預判行業(yè)會(huì )有怎樣的變化，樂(lè )乎是否會(huì )針對此事有調整？

于：新派這個(gè)相當于給全行業(yè)上了一課，因為這個(gè)事情出了，也會(huì )加強產(chǎn)權方對自己的要求，在與產(chǎn)權方的溝通中會(huì )取得積極的作用，這個(gè)事情對整個(gè)行業(yè)是有一定的幫助的，無(wú)論是租入方他去做產(chǎn)權的調查，或者說(shuō)產(chǎn)權方來(lái)配合做這個(gè)事情，都是來(lái)幫助這個(gè)項目穩定運營(yíng)的，其實(shí)大部分產(chǎn)權方是不希望和出租方扯皮的，他們都喜歡關(guān)系融洽，幫助行業(yè)健康地發(fā)展，未來(lái)也會(huì )越來(lái)越好的。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一個(gè)行業(yè)現象，其折射出的是長(cháng)租公寓“二房東”模式的“集體性”風(fēng)險：產(chǎn)權人轉讓物業(yè)之后租約或者租金能否持續穩定的潛在風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，長(cháng)租公寓也正在成為租房市場(chǎng)多元化的主體，經(jīng)過(guò)多年的探索，不少公寓品牌已經(jīng)形成了自己獨特的經(jīng)營(yíng)模式，雖然在現實(shí)中還會(huì )遇見(jiàn)一些問(wèn)題，但在政策的大力扶持和資本的積極參與下，2018年長(cháng)租公寓未來(lái)也會(huì )越來(lái)越好的。

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